Baumängel- & Schadensfeststellung durch Bausachverständigen in Köln

Baumängel und Bauschäden fachgerecht feststellen und dokumentieren

Risse, Feuchtigkeit, Verformungen, Undichtigkeiten oder Auffälligkeiten an Bauteilen können Hinweise auf einen Baumangel oder Bauschaden sein. 

Eine frühzeitige sachverständige Untersuchung kann helfen, den vorhandenen Zustand festzustellen, Schäden nachvollziehbar zu dokumentieren und die weitere Vorgehensweise auf eine fachliche Grundlage zu stellen.

BSV HEYER Bausachverständiger aus Köln, untersucht vermutete Baumängel und Bauschäden für private, gewerbliche und öffentliche Auftraggeber.

Im Mittelpunkt stehen die Feststellung, Untersuchung, Dokumentation und fachliche Beurteilung des vereinbarten Sachverhalts. Je nach Aufgabenstellung kann zusätzlich eine weiterführende Ursachenanalyse erfolgen.

Was ist eine Baumängel- & Schadensfeststellung?

Bei einer Baumängel- und Schadensfeststellung werden konkrete Auffälligkeiten an einem Gebäude oder Bauteil sachverständig untersucht.
Dabei wird zunächst der zum Zeitpunkt der Besichtigung erkennbare Zustand festgestellt und dokumentiert.
Je nach Aufgabenstellung können beispielsweise untersucht werden:

• Risse an Wänden, Decken, Fassaden oder anderen Bauteilen
• Feuchtigkeitserscheinungen und Durchfeuchtungen
• Undichtigkeiten
• Verformungen und Beschädigungen
• Auffälligkeiten an Fassaden und Außenbauteilen
• Schäden an Innenbauteilen und Oberflächen
• Mängel an ausgeführten Bauleistungen
• Abweichungen von vereinbarten Ausführungen
• Schäden nach Bau- oder Sanierungsmaßnahmen
• sonstige bauliche Auffälligkeiten

Die Untersuchung wird entsprechend dem vereinbarten Leistungsumfang dokumentiert und in der Regel durch eine Fotodokumentation ergänzt.

Unterschied zwischen Baumangel und Bauschaden

Ein Baumangel betrifft grundsätzlich eine Bauleistung, die nicht der vereinbarten Beschaffenheit oder den für die konkrete Fragestellung maßgeblichen Anforderungen entspricht. Ein Bauschaden beschreibt dagegen eine Beeinträchtigung oder Schädigung eines Gebäudes oder Bauteils.

Beides kann miteinander zusammenhängen: Ein Baumangel kann zu einem Bauschaden führen. Gleichzeitig muss nicht jeder festgestellte Schaden zwangsläufig auf einen Ausführungsfehler zurückzuführen sein. Deshalb ist eine fachliche Untersuchung des konkreten Sachverhalts wichtig.

Wann sollte ein Baumangel oder Bauschaden untersucht werden?

Eine sachverständige Schadensfeststellung kann insbesondere sinnvoll sein:

• bei neu aufgetretenen Rissen
• bei Feuchtigkeit oder Wasserschäden
• bei sichtbaren Ausführungsmängeln
• bei Undichtigkeiten
• bei wiederkehrenden Schäden
• bei Schäden nach einer Sanierung
• bei Unstimmigkeiten mit ausführenden Unternehmen
• vor einer geplanten Mangelbeseitigung
• vor Veränderungen des vorhandenen Schadensbildes
• bei unklarer Schadensursache

Je früher ein vorhandener Zustand dokumentiert wird, desto besser lässt sich das zum Zeitpunkt der Untersuchung erkennbare Schadensbild nachvollziehbar festhalten.

Wie erfolgt die Schadensfeststellung?

Zu Beginn wird die konkrete Aufgabenstellung festgelegt. Vorhandene Informationen, Fotografien, Pläne oder weitere relevante Unterlagen können dabei berücksichtigt werden.

Bei der Ortsbesichtigung untersucht der Bausachverständige die vereinbarten und zugänglichen Bereiche.
Festgestellte Mängel, Schäden und Auffälligkeiten werden beschrieben und fotografisch dokumentiert. Abhängig von der Fragestellung können zusätzliche Messungen oder Untersuchungen erforderlich sein.

Die Ergebnisse werden entsprechend der Beauftragung in geeigneter Form dokumentiert.

Ursachenanalyse bei Bauschäden

Die reine Schadensfeststellung beantwortet zunächst die Frage: Welcher Zustand oder Schaden ist vorhanden?

Soll darüber hinaus geklärt werden, warum ein Schaden entstanden ist, kann eine weiterführende Ursachenanalyse erforderlich werden.
Dabei werden mögliche technische Zusammenhänge untersucht und fachlich beurteilt. Je nach Schadensbild können zusätzliche Messungen, Bauteiluntersuchungen, Probenahmen oder Laboranalysen notwendig sein.

Art und Umfang einer Ursachenanalyse werden entsprechend der jeweiligen Fragestellung gesondert festgelegt.
Baumängel feststellen und Bauausführung vergleichen

Besteht der Verdacht, dass eine ausgeführte Bauleistung von einer vereinbarten Planung oder Leistungsbeschreibung abweicht, kann ergänzend eine Soll-Ist- & Übereinstimmungskontrolle sinnvoll sein.

Dabei wird die festgestellte Ausführung mit den für die Aufgabenstellung relevanten Vorgaben verglichen.
So können Schadensfeststellung und Prüfung der Bauausführung sinnvoll miteinander kombiniert werden.

Dokumentation vor der Mangelbeseitigung

Bevor ein Baumangel oder Bauschaden beseitigt wird, kann es sinnvoll sein, den vorhandenen Zustand zunächst fachgerecht zu dokumentieren. 
Durch nachfolgende Reparatur-, Sanierungs- oder Rückbauarbeiten kann sich das ursprüngliche Schadensbild verändern oder vollständig verschwinden.

Je nach Situation kann deshalb zusätzlich eine Beweissicherung oder ein Baufeststellungsbericht sinnvoll sein.

Von der Schadensfeststellung bis zum Gutachten

Nicht jede Fragestellung benötigt sofort ein umfangreiches Gutachten. BSV HEYER bietet innerhalb des Bereichs Gutachten & Feststellungen unterschiedliche Sachverständigenleistungen an:

• Baufeststellungsberichte zur nachvollziehbaren Dokumentation konkreter baulicher Zustände
• Bestands- & Zustandsaufnahmen zur systematischen Erfassung vorhandener Gebäude- und Bauteilzustände
• Beweissicherung zur Dokumentation eines vorhandenen Zustands zu einem bestimmten Zeitpunkt
• Baumängel Informationen und Leistungen rund um festgestellte oder vermutete Mängel an Bauleistungen
• Soll-Ist- & Übereinstimmungskontrollen zum Vergleich der vorhandenen Ausführung mit vereinbarten oder vorgegebenen Anforderungen
• Technische Stellungnahmen zur fachlichen Beantwortung konkreter bautechnischer Fragestellungen
• Privatgutachten für weiterführende sachverständige Untersuchungen und Bewertungen
• Bautenstandsfeststellungen zur Dokumentation des erreichten Bau- und Leistungsstands
• Gutachten & Feststellungen als übergeordneter Bereich der Sachverständigenleistungen
• So kann die jeweilige Leistung entsprechend der konkreten Aufgabenstellung gewählt werden.
• Sachverständige Beurteilung keine Mangelbeseitigung

BSV HEYER konzentriert sich auf die unabhängige Untersuchung, Feststellung, Dokumentation und fachliche Beurteilung von Baumängeln und Bauschäden.

Handwerkliche Bau-, Reparatur-, Sanierungs- oder Mangelbeseitigungsarbeiten werden durch BSV HEYER nicht ausgeführt.
Damit bleiben die sachverständige Beurteilung und die spätere handwerkliche Ausführung klar voneinander getrennt.

Sie haben Risse, Feuchtigkeit, einen Bauschaden, einen vermuteten Baumangel oder Auffälligkeiten an einer ausgeführten Bauleistung festgestellt?

BSV HEYER Bausachverständiger aus Köln, unterstützt Sie bei der fachlichen Untersuchung und Dokumentation Ihrer konkreten Aufgabenstellung in Köln, im Rheinland, in Nordrhein-Westfalen und je nach Auftrag auch überregional.

Jeder Beauftragung geht grundsätzlich ein individuelles Angebot voraus. Darin werden Aufgabenstellung, Untersuchungsumfang, vereinbarte Leistungen und Vergütung transparent festgelegt.